空き家は売却と解体どちらが得？損しないための判断ポイント5つ

2026年4月13日

監修者

株式会社インシュアラ　代表取締役
金松裕基

株式会社インシュアラ（信頼の解体レスキュー）の代表取締役社長であり、同サイトの監修者を務める金松裕基氏。建物解体、内装解体、店舗解体を主な事業とし、その豊富な経験と専門知識を活かして「信頼」のサービスを牽引しています。代表として、また業界の専門家として、安全かつ高品質な解体工事の実現に尽力し、顧客からの厚い信頼を得ています。

⇒詳細はこちら

悩むお客様

空き家を手放したいんだけど、そのまま売った方がいいの？それとも解体して更地にしてから売った方が高く売れるの？

㈱インシュアラ代表取締役社長　金松裕基

結論から言うと、「必ずどちらが得」とは言い切れません。立地・建物の状態・売却のスピードなど、条件次第で答えが変わります。ただ、判断基準はハッキリしているので、一緒に整理していきましょう。

空き家を売却したいとき、「古家付きのまま売る」か「解体して更地にしてから売る」かは、多くの方が迷うポイントです。

不動産会社に相談すると「そのまま売りましょう」と言われ、解体業者に聞くと「壊してから売った方がいいですよ」と言われる。どちらも自分のビジネスに有利な方を勧めるので、本当にどちらが得か分からなくなりますよね。

この記事を書いている私たちインシュアラは、解体工事1,000件以上の実績を持ちながら、空き家の買取も行っている会社です。解体側・買取側の両方の立場を知っているからこそ、偏りのない比較ができます。

この記事では、空き家の売却と解体それぞれのメリット・デメリットを整理した上で、具体的な費用シミュレーションと5つの判断ポイントをお伝えします。読み終わる頃には、あなたの空き家にとって「どちらが得か」が見えてくるはずです。

空き家を古家付きのまま売却する場合のメリット・デメリット

まずは、空き家を解体せずにそのまま売る方法から見ていきましょう。この場合、「中古住宅」として売る方法と、建物に価値を付けずに「古家付き土地」として売る方法の2パターンがあります。

古家付きのまま売るメリット

解体費用がかからない…木造30坪で90万〜150万円の出費を避けられる。手元資金が少ない方にとっては大きなメリット
固定資産税の軽減措置を維持できる…建物がある限り「住宅用地特例」が適用され、土地の固定資産税は最大1/6のまま。売却までの期間が長くなっても税負担が跳ね上がらない
すぐに売却活動を始められる…解体工事を待つ必要がないため、思い立ったらすぐに不動産会社へ相談して販売を開始できる
買主が住宅ローンを使いやすい…更地よりも建物付きの方が、買主側の住宅ローン審査が通りやすいケースがある

古家付きのまま売るデメリット

買い手が付きにくい…老朽化した建物が残っていると、見栄えの悪さから購入希望者が敬遠しがち。内覧時の印象が悪くなる
値引き交渉を受けやすい…買主から「解体費用の分だけ値引きしてほしい」と交渉されるのが一般的。実質的に解体費用を負担しているのと同じ結果になることも
契約不適合責任のリスク…売却後に建物の欠陥が見つかった場合、売主が責任を問われる可能性がある。古家付き土地として売る場合は契約書で免責にするのが一般的だが、交渉次第

空き家どうする？かんたん診断

5つの質問に答えるだけで最適な選択がわかります

空き家を解体して更地にしてから売却する場合のメリット・デメリット

次に、空き家を先に解体し、更地の状態にしてから売る方法を見ていきましょう。

解体して更地で売るメリット

買い手が付きやすい…更地は「すぐに建てられる土地」として需要が高い。特に新築を検討している買主にとっては、解体の手間がない分だけ魅力的に映る
売却価格の上乗せが期待できる…解体費用を負担した分、値引き交渉を受ける心配が減る。結果的に手残りが多くなるケースもある
契約不適合責任のリスクが減る…建物がないので、建物の欠陥に関するトラブルは発生しない
管理の手間がなくなる…建物が残っていると定期的な換気や草刈りが必要だが、更地にすれば管理負担は大幅に減る

解体して更地で売るデメリット

解体費用を先に負担する必要がある…木造30坪で90万〜150万円。売れる前に持ち出しが発生する
固定資産税が上がる…住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が実質3〜4倍に。売却までの期間が長引くほど負担が大きくなる
再建築不可の土地だと取り返しがつかない…接道義務を満たしていない土地は、一度建物を壊すと新たに建物を建てられない。この場合、更地にすると大幅に資産価値が下がる
売れなかった場合のリスク…解体費用をかけたのに買い手が付かず、固定資産税だけが増えるという最悪のシナリオもありうる

㈱インシュアラ代表取締役社長　金松裕基

解体してから売る場合に最も注意すべきは「再建築不可」かどうか。これを確認せずに解体してしまうと、土地の価値が激減します。事前に市区町村の建築指導課で必ず確認してください。

【費用シミュレーション】空き家の売却と解体、どちらが手残りが多い？

「結局いくら手元に残るの？」が一番気になるところですよね。ここでは、典型的なケースを想定して具体的にシミュレーションしてみましょう。

シミュレーションの前提条件

物件…木造2階建て築45年延床面積30坪
土地…100㎡（約30坪）
土地の市場価格…2,000万円
建物の価値…ほぼゼロ（資産価値なし）
解体費用…150万円（木造30坪の相場）
仲介手数料…売却価格×3%＋6万円＋消費税

パターンA 古家付きのまま売る場合

スクロールできます

項目	金額
売却価格（古家付き土地として）	1,800万円 ※買主から解体費用分の値引き交渉あり
仲介手数料	−66万円
解体費用	0円
売却までの固定資産税（6ヶ月分）	−3万円 ※住宅用地特例適用
手残り	約1,731万円

パターンB 解体して更地にしてから売る場合

スクロールできます

項目	金額
売却価格（更地として）	2,000万円 ※値引き交渉を受けにくい
仲介手数料	−73万円
解体費用	−150万円
売却までの固定資産税（6ヶ月分）	−10万円 ※住宅用地特例なし
手残り	約1,767万円

パターンC 買取業者にそのまま売る場合

スクロールできます

項目	金額
買取価格（市場価格の60〜80%）	1,400万円
仲介手数料	0円 ※買取業者が直接購入
解体費用	0円
売却までの期間	最短1〜2週間
手残り	約1,400万円

シミュレーション結果のまとめ

手残りが最も多いのはパターンB（解体して更地で売る）で約1,767万円。ただし、これは「6ヶ月以内に売れた場合」の計算です。

売却に1年以上かかった場合は、固定資産税の負担がさらに増え、パターンAの方が得になる逆転現象が起きます。つまり、「売れるまでの期間」が損得を分けるカギということです。

パターンC（買取）は手残りが最も少ないものの、「すぐ現金化できる」「手間ゼロ」というメリットがあります。時間と手間をかけたくない方、立地が悪く仲介では売れにくい方に向いた選択肢です。

インシュアラが空き家を買い取る場合の流れ

「解体業者が空き家を買い取る？」と意外に思われるかもしれません。でも、考えてみれば自然なこと。解体の技術と経験がある会社が直接買い取れば、中間マージンが発生しない分、お客様の手残りを増やせる可能性があります。

インシュアラでの空き家買取は、以下の流れで進みます。

ステップ1 無料査定の申し込み

お電話またはWebフォームから、空き家の住所や築年数などの基本情報をお伝えください。まずは概算の査定額をご案内します。

ステップ2 現地調査（無料）

解体のプロが実際に建物を確認します。構造の状態、残置物の量、接道状況、地中埋設物のリスクなどをチェック。この調査をもとに正式な買取価格を算出します。

ステップ3 買取価格のご提示

現地調査の結果をもとに買取価格をご提示します。「解体して更地にした場合の売却額」との比較もご説明するので、ご自身で判断いただけます。もちろん、お断りいただいても費用は一切かかりません。

ステップ4 契約・お引渡し・入金

条件にご納得いただけたら契約。残置物の処分や解体はすべてインシュアラが行うので、お客様は何もする必要がありません。最短2週間で現金化が可能です。

㈱インシュアラ代表取締役社長　金松裕基

「解体して売るか、そのまま買い取ってもらうか迷っている」という方は、両方の見積もりを無料でお出しします。比較した上でどちらにするか決めていただけるので、まずは気軽にご相談ください。

空き家の売却と解体で損しないための判断ポイント5つ

「シミュレーションは分かったけど、自分の空き家の場合はどうなの？」という方のために、判断ポイントを5つにまとめました。上から順にチェックしてみてください。

ポイント① 再建築不可の土地ではないか？

最初に確認すべきはこれ。接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない土地は「再建築不可」です。この場合、解体すると新しい建物を建てられなくなるため、絶対に解体してはいけません。そのまま古家付きで売るか、買取業者に売却しましょう。

ポイント② 立地に需要があるか？

駅から徒歩圏内、スーパーや学校が近いなど、住宅地として需要があるエリアなら更地にして売った方が高値が付きやすいでしょう。逆に、郊外や過疎地域では更地にしても買い手が見つかりにくく、解体費用だけが持ち出しになるリスクがあります。

ポイント③ 売却にかけられる時間はあるか？

シミュレーションで見た通り、解体後に売れるまでの期間が長引くほど、固定資産税の負担が増えます。「半年以内に売りたい」「すぐに現金化したい」という場合は、古家付きのまま仲介に出すか、買取業者への売却を優先的に検討してください。

ポイント④ 解体費用をまかなえる資金はあるか？

解体費用は先払いです。手元資金に余裕がない場合、補助金（自治体により上限20万〜100万円）や解体ローン（銀行系の無担保ローン）を活用する方法もありますが、それでも厳しければ無理に解体する必要はありません。古家付きのまま売るか、費用ゼロで手放せる買取を選びましょう。

ポイント⑤ 3,000万円特別控除の期限に間に合うか？

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円の特別控除が受けられます。ただし、この特例は令和9年（2027年）12月31日までの売却が条件。解体してから売る場合は工期分（1〜2ヶ月）を考慮して、余裕を持ったスケジュールで動きましょう。

5つの判断ポイントまとめ

スクロールできます

チェック項目	古家付きで売る方がいい	解体して売る方がいい
再建築不可の土地	◎ 必ずそのまま売る	× 解体NG
立地の需要	需要が低いエリア	需要が高いエリア
売却のスピード	すぐ手放したい	半年以上待てる
手元資金	解体費用を出せない	150万円程度出せる
3,000万円控除	期限が迫っている	2年以上余裕がある

空き家の売却と解体に関するよくある質問

空き家をそのまま売るのと解体して売るのでは、どちらが高く売れますか？: 一般的に、更地の方が買い手が付きやすく売却価格も高くなる傾向があります。ただし、解体費用（木造30坪で90万〜150万円）を差し引いた手残りで比較すると、売れるまでの期間が長引くほど差は縮まります。立地と売却スピード次第で答えが変わるため、一概には言えません。
解体費用は売却価格に上乗せできますか？: 解体費用分をそのまま売却価格に上乗せすることは難しいのが実情です。ただし、更地にすることで買い手が増え、値引き交渉を受けにくくなるため、結果的に古家付きより手残りが多くなるケースはあります。
再建築不可の土地はどうやって確認できますか？: お住まいの市区町村の建築指導課に問い合わせるか、不動産会社に確認するのが確実です。接道義務（幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していること）を満たしていない場合は再建築不可となり、解体すると新築ができなくなります。
空き家の解体に補助金は使えますか？: 多くの自治体で空き家解体の補助金制度が設けられています。補助率は工事費の1/5〜1/2で、上限は20万〜100万円程度が一般的です。工事着手前に申請する必要があるため、解体を検討し始めた段階で自治体の窓口に確認しましょう。
解体と売却のタイミングはいつがベストですか？: 固定資産税は毎年1月1日時点の状態で課税されます。年末に解体を終え、年明けの1月2日以降に更地の状態で迎えると、その年は更地としての課税になります。理想は「年明け早々に解体→すぐに売却活動を開始→年内に売却完了」というスケジュールです。