鉄筋コンクリート（RC造）マンション解体費用の相場と内訳をプロが全解説

鉄筋コンクリート（RC造）マンションの解体をご検討中のオーナー様、管理組合の皆様へ。その費用は一体いくらになるのか、相場や内訳が不透明でご不安も多いことでしょう。マンション解体は、単なる坪単価計算では測れない、高度な安全管理と法的手続きを要する一大事業です。1000件以上の実績を持つ解体のプロとして、費用相場から高額になる要因、そして安全に進める手順まで、皆様の疑問に全解説します。

鉄筋コンクリート（RC造）マンション解体費用の結論と早見表

RC造マンションの解体費用は、坪単価8万円～13万円が相場です。ただし総額は延床面積、階数、立地条件で数千万から数億円単位で変動します。特にマンションは高層化による安全対策費や、アスベスト対策費が加わるため、アパート解体より割高になるのが一般的です。まずはご自身の物件の規模で概算を掴むことが重要です。延べ床面積・階数別の概算相場（50坪～300坪）

費用概算の第一歩は「延床面積（総床面積）×坪単価」ですが、実際には「本体工事費」以外にも多くの費用がかかります。ここでは坪単価を7万円～10万円として、付帯工事費や諸経費を含めた総額ベースの目安を見てみましょう。

• 本体工事費…坪単価 × 延床面積
• 付帯・諸費用…外構撤去、仮設足場、交通誘導、廃棄物運搬費など

延床面積	① 本体工事費の目安 (坪単価7万～10万)	② 付帯工事費・諸費用など (概算)	総額費用の目安 (①+②)	想定される建物例
50坪	350万～500万円	200万～300万円	550万～800万円	3階建て小規模アパート
100坪	700万～1,000万円	300万～500万円	1,000万～1,500万円	3階建て中規模アパート
150坪	1,050万～1,500万円	400万～600万円	1,450万～2,100万円	3～4階建てアパート
200坪	1,400万～2,000万円	600万～900万円	2,000万～2,900万円	4階建て中小規模マンション
250坪	1,750万～2,500万円	800万～1,200万円	2,550万～3,700万円	4～5階建て中規模マンション
300坪	2,100万～3,000万円	1,000万～1,500万円	3,100万～4,500万円	5階建て中規模マンション

※これはあくまで標準的な立地での概算です。アスベストの有無、地中埋設物（杭など）、立地条件（狭小地・幹線道路沿いなど）によって、付帯工事費や諸費用は大きく変動します。正確な金額は必ず現地調査による見積もりでご確認ください。

都市部／郊外・敷地条件による増減幅の目安

立地条件は、坪単価を変動させる最大の要因です。都市部の密集地では、重機や大型ダンプが進入できず、小型重機での作業や手壊しの割合が増えるため、費用は相場の2～3割増しになることもあります。一方、郊外で敷地に余裕があれば、大型重機を効率的に使えるため、相場より安価に抑えられる可能性も出てきます。このように、前面道路の幅や敷地の広さが、作業効率、つまりコストに直結します。

解体費用の内訳と“どこにお金がかかるか”

解体費用の見積もりは「一式」ではなく、必ず内訳を確認してください。費用は主に4つで構成されます。特にRC造マンションは、解体するコンクリートの量が膨大になるため、廃棄物処分費の割合が大きくなる傾向があります。各項目を理解することが適正価格を見抜く第一歩です。

本体解体費（躯体解体・養生・仮設）

本体解体費は工事費用の核となる部分です。これには、マンションの躯体（柱・梁・床・壁）を壊す作業費が含まれます。さらに、工事を安全に進めるための仮設費用もここに分類されます。

• 躯体（柱・壁・床）の解体作業
• 仮設足場（養生シート含む）の設置・解体
• 重機設置のための鉄板敷設など

付帯工事費（外構・地中障害撤去・電気ガス水道撤去）

付帯工事費は、建物本体以外の撤去費用です。見積もりから漏れやすいため、範囲を明確にすることが重要です。

• ブロック塀、フェンス、門扉の撤去
• アスファルト駐車場、駐輪場の撤去
• 浄化槽、受水槽の撤去
• 図面にない古い基礎（地中障害物）の撤去
• 電気・ガス・水道の配管撤去

廃棄物処分費（コンクリート殻・鉄筋・混合廃棄）

解体費用の中で非常に大きな割合を占めるのが、廃棄物の処分費です。RC造マンションからは、大量の廃棄物が発生します。これらは法律に基づき適正に分別・処分する必要があり、その費用は重さ（t）で決まります。

• コンクリート殻（ガラ）
• 鉄筋（鉄スクラップ）
• 内装材、断熱材（混合廃棄物）

諸経費（交通誘導・近隣対応・各種届出・共用部養生）

諸経費は、工事を円滑に進めるための「運営費」です。現場の状況によって大きく変動する項目です。

• 交通誘導員の人件費
• 建設リサイクル法などの各種届出の代行費用
• 工事前の近隣挨拶（粗品代など）
• 区分所有などで一部を解体する場合の共用部養生費

料金が高くなる主な要因と事前チェックリスト

RC造マンションの解体見積もりが、相場より大幅に高額になる場合、必ず理由があります。アスベストの有無、地中埋設物、そして立地条件です。これらのリスクを事前にどれだけ把握できているかで、追加費用の発生を防ぎ、総額をコントロールすることが可能になります。

アスベスト（含有調査・除去）の有無と範囲

費用が上振れする最大の要因がアスベスト（石綿）です。法律により、一定規模以上の解体工事ではアスベストの事前調査が義務付けられています。もし除去が必要となれば、レベルに応じて数百万円単位の追加費用が発生します。

【事前チェック】

• 建築年（2006年以前か？ ※特に注意）
• 過去の修繕履歴（吹付塗装、防水工事など）
• 建築時の図面（仕上材の記載）

引用：厚生労働省・都道府県労働局・労働基準監督署「石綿総合情報ポータルサイト」

地中埋設物・杭基礎・残置物の量

地中のリスクも見積もりを変動させます。建物を壊した後、地中から図面にない古い基礎（地中埋設物）が出てきた場合、その撤去費用は追加となります。RC造マンションは強固な杭基礎で支えられていることが多く、その撤去は高額です。

【事前チェック】

• 建築時の基礎図面はあるか？（杭の有無）
• 各部屋の残置物（家具・家電）は多いか？

重機進入可否／搬出動線（前面道路幅員・占用許可）

解体工事の効率は、重機とトラックの動線で決まります。前面道路が狭く大型重機や10tダンプが入れない場合、作業効率は著しく低下し、工期が延びて人件費がかさみます。道路に重機を置く場合は「道路占用許可」も必要です。

【事前チェック】

• 前面道路の幅員は4m以上あるか？
• 10tダンプがUターンできるスペースはあるか？

高層化・隣接建物との離隔・夜間規制／騒音粉じん対策

マンションが高層化するほど、安全対策費は増加します。10階建てを超える建物では、特殊な重機や大型クレーンが必要となり、費用が跳ね上がります。また、隣家が近いと防音パネルなどの高性能な養生が必須です。

【事前チェック】

• 隣の建物との距離は1m以上あるか？
• 周辺に病院や学校など、騒音に敏感な施設はないか？
• 繁華街などで夜間規制の可能性はないか？

RC解体の方法と工法をやさしく解説

RC造マンションの解体は、ただ壊すだけではありません。現場の状況に応じて、最も安全で効率的な「工法」を選定します。敷地が広いか狭いか、騒音規制はどうか。プロの業者がどのように工法を選んでいるのか、その基準を分かりやすく解説します。

地上解体 vs 階上解体（選定基準と安全面）

解体方法は、敷地の広さで「地上解体」か「階上解体」に大別されます。

項目	地上解体	階上解体
特徴	地上の重機で解体	屋上に重機を乗せ解体
適用条件	敷地が広い、重機進入可	狭小地、密集地、超高層
メリット	コストが安い、工期が短い	狭い場所でも安全に施工可
デメリット	広いスペースが必要	コストが高い、工期が長い

ブレーカー／圧砕／ワイヤーソー／転倒工法の特徴と適用条件

現場の環境（特に騒音・振動）に応じて、重機の先端アタッチメントや工法を使い分けます。

工法名	特徴	メリット	デメリット・注意点
ブレーカー	打撃で破砕	パワフル、スピーディ	騒音・振動が非常に大きい
圧砕機	噛み砕く	低騒音・低振動（都市部向き）	やや時間がかかる
ワイヤーソー	ワイヤーで切断	精密、無振動	コストが非常に高い（病院改修など）
転倒工法	壁を倒して地上で破砕	地上作業で安全性が高い	広いスペースが必要

粉じん・騒音低減のための散水・カッティング運用

RC造の解体で最も重要なのが、粉じんと騒音の低減です。対策の基本は、作業中常に高所から散水を続け、粉の飛散を防ぐことです。養生シートで建物を隙間なく覆うことも当然です。騒音対策としては、ブレーカーの使用を最小限に留め、圧砕機をメインに使用します。弊社の「近隣への配慮」は、こうした地道な作業の積み重ねから生まれます。

ケース別シミュレーション：階数・規模で比較

階数と規模で費用がどう変わるか、3つの代表的なケースでシミュレーションします。階数が高くなるほど、安全対策費や仮設計画が複雑になり、坪単価も上昇する傾向がわかります。（※金額はアスベストや地中障害物が無い場合の標準的な目安です）

3〜4階建て中小規模マンションの目安

延床面積300坪、4階建てのマンションを想定します。坪単価10万円と仮定すると、本体工事費は約3,000万円です。これに付帯工事費（外構・駐車場）や諸経費（養生、誘導員）が800万円～1,200万円程度加わると試算されます。総額の目安レンジは約3,800万円～4,200万円となります。この規模までは、ロングアーム重機による地上解体で対応できるケースが多いのが特徴です。

5〜8階建て中規模マンションの目安

延床面積600坪、8階建てのマンションの場合です。坪単価は高層化とEV撤去費などで上昇し、12万円と仮定します。本体工事費の目安は7,200万円です。足場養生も大規模になり、クレーンの使用も必須となるため、付帯・諸経費は2,000万円～2,500万円程度を見込む必要があります。結果として、総額の目安レンジは約9,200万円～9,700万円となり、1億円近い大規模な事業になることが予想されます。

10階以上・タワー型の留意点（仮設・搬出計画・工程）

10階建て以上のタワー型マンションは、解体の難易度が格段に上がります。地上からの解体は不可能であり、「階上解体」が基本となります。屋上に大型クレーンを設置し、小型重機を吊り上げて解体を進めるか、あるいは「だるま落とし」のように下の階から解体する特殊な工法が採用されます。仮設計画、搬出計画、工程管理が非常に複雑になるため、総額は数億円規模となり、豊富な実績を持つ専門業者でなければ対応は困難です。

工期とスケジュール管理

RC造マンションの解体は、数ヶ月に及ぶ長期プロジェクトです。工事そのものの期間だけでなく、着工前の準備期間も非常に重要です。トラブルなく安全に進めるためには、綿密なスケジュール管理が不可欠。ここでは、調査から完了までの流れを解説します。

調査・届出・近隣説明〜本体解体〜整地までの流れ

解体は段取りが命です。着工前から完了までの標準的な流れを解説します。

1. お問い合わせ・現地調査（アスベスト調査、図面確認、敷地状況の確認）
2. 見積・契約・各種届出（建設リサイクル法、道路使用許可などの申請代行）
3. 近隣説明・ライフライン撤去（ご挨拶まわり。お客様による電気・ガス等の停止手続き）
4. 仮設・養生・本体解体（足場設置、散水開始、上層階から順次解体）
5. 基礎撤去・整地・完了（地中障害がないか確認し、土地を平らにして引渡し）

繁忙期（年度末・夏期）を避けた発注のコツ

解体費用を少しでも抑えたい場合、発注のタイミングも重要です。解体業界の繁忙期は、公共工事が集中する年度末（1月～3月）です。この時期は、職人も重機も不足しがちで、費用が高騰する傾向にあります。もし工期に余裕があるのであれば、この時期を避けて発注するだけで、費用交渉がしやすくなる場合があります。また、夏期は台風、冬期は積雪などで工期が遅延するリスクも考慮する必要があります。

見積もりの取り方と“比較すべき5項目”

相見積もりは必須ですが、総額だけで選ぶのは危険です。安いのには理由があり、必要な作業が漏れている可能性もあります。プロの視点で「比較すべき5項目」を解説します。

1. 工法と仮設計画の妥当性（安全・環境対策の具体性）敷地が狭いのに地上解体の前提になっていないか、散水や防音パネルなどの安全・環境対策が「一式」ではなく具体的に記載されているかを確認します。
2. 分別・再資源化方針と処分場ルートの明記「コンクリートガラ」「鉄筋」などの品目ごとに、処分単価と数量が明記されているか。適正処理のため、処分場ルートが明確であるかも重要です。
3. 追加費用が出やすい条件の事前合意（地中障害・アスベスト）「地中埋設物が発見された場合は別途協議」「アスベスト除去費用は別途」など、リスク項目が隠されず、事前合意の形になっているかを確認します。
4. 交通誘導・夜間作業・占用許可等の費用計上道路の交通量が多いにも関わらず「交通誘導員」の費用が計上されていないなど、現場の状況に反して安くなっている項目がないかチェックします。
5. 工期ガントチャート・日々報告体制の有無「いつ、どの作業を行うのか」という具体的な工程表（ガントチャート）を提示できるか。また、工事中の日々の報告体制が整っているかも重要です。

費用を抑えるためにできること

解体費用は高額ですが、オーナー様ご自身の工夫と、適切な業者選定によって、無駄なコストを削減することが可能です。1000件以上の実績から得た、現場目線での実践的なコスト削減策をご紹介します。

事前の残置物整理・図面提供・調査同席

オーナー様ご自身でできる、最も効果的なコスト削減策です。

• 残置物の事前整理
  マンション各部屋の家具や家電をご自身で処分するだけで、高額な廃棄物処分費を大幅に削減できます。
• 図面提供
  建築時の「図面」を業者に提供することで、地中基礎の形状が予測でき、業者のリスク見積もりを下げられます。
• 調査同席
  現地調査に同席し、解体範囲（「この塀は残す」など）を明確に伝えることで、無駄な作業を防ぎます。

相見積もりと現地立会いでの工法提案比較

相見積もりは、必ず「現地立会い」のもとで行ってください。業者によって、解体に対する考え方や提案する工法が異なるからです。A社は「クレーン必須」と判断したが、弊社の「有資格者による自社施工」チームは「この小型重機なら進入可能」と判断するかもしれません。複数の工法提案を受け、その理由とリスクを比較検討すること。これが、安全性とコストのバランスが取れた最適な業者を見つける最良の方法です。

補助金・再資源化還元・売却可能スクラップの活用

活用できる制度は全て活用しましょう。

• 補助金
  自治体によっては、老朽化した建物の解体に補助金を出している場合があります。「（自治体名） 解体 補助金」で検索してみてください。
• スクラップ活用
  解体で発生する「鉄筋（鉄スクラップ）」は、有価物として売却が可能です。優良な業者は、この売却益を解体費用から差し引く（還元する）提案をしてくれます。

法令・届出とトラブル回避

解体工事は、多くの法律や条例を遵守して行う必要があります。法令違反は、工事の中断だけでなく、施主であるオーナー様が罰せられる可能性もあります。トラブルを未然に防ぐため、最低限必要な法令と届出の知識を身につけておきましょう。

事前調査（アスベスト・建設リサイクル法）と届出一覧

着工前に必須となる調査と届出がいくつかあります。業者が確実に実施するか確認してください。

• 建設リサイクル法に基づく届出: 延床面積80㎡以上で必須。着工7日前まで。
• アスベスト（石綿）事前調査結果報告: 2022年4月から原則全工事で必須。
• 道路使用許可申請: 道路に重機や車両を置く場合に警察署へ申請。
• 特定建設作業実施届出: ブレーカーなどを使用する場合に役所へ届出。

引用：国土交通省「建設リサイクル法」

近隣説明・振動騒音管理・粉じん対策計画

解体工事で最大のトラブル要因は、近隣住民との関係悪化です。これを防ぐには、着工前の「近隣説明」が最も重要です。工事概要、作業時間、連絡先を明記した書面をお配びし、誠意をもってご挨拶します。工事中は、法律の基準値を超えないよう振動・騒音レベルを定期的に測定・管理し、散水を徹底して粉じんを抑えます。弊社の「近隣への配慮」は、こうした具体的な計画と実行に基づいています。

よくある質問（FAQ）

RC造マンションの解体に関して、オーナー様から特によく寄せられる質問をまとめました。1000件以上の実績を持つプロの視点から、皆様の疑問に明確にお答えします。

マンションの解体費用は区分所有でも按分可能？

はい、可能です。ただし、それには法律に基づく厳格な手続きが必要です。マンション（区分所有建物）を解体するには、区分所有者および議決権の「5分の4以上」の賛成による「建替え決議」が必要です。解体が決議された場合、その費用は原則として各区分所有者が持つ「持分（専有部分の床面積割合）」に応じて按分（負担）することになります。個人の意向だけでは解体できません。

建替えと解体のみ、どちらが得か判断基準は？

これは非常に難しい経営判断です。一つの基準は「容積率」です。もし現在のマンションが、建築時よりも緩和された新しい容積率を使い切っていない（余らせている）場合、より大きな建物を建てられる可能性があるため、「建替え」のメリットが大きくなります。逆に、容積率がギリギリで、建替えても収益性が上がらないと判断される場合は、解体して更地売却や駐車場経営に切り替える方が得策となるケースもあります。

解体後の整地レベルと引渡し基準は？

解体後の土地の仕上げ（整地）には、いくつかのレベルがあります。単にガラを取り除いて転圧する「粗整地」、売却用に見た目を綺麗にする「真砂土整地」、駐車場用に砕石を敷く「砕石整地」などです。引渡し基準は、オーナー様の「次の土地活用」によって決まります。例えば、すぐに新築工事に入るなら、次の業者が掘削しやすい粗整地で十分です。無駄な費用をかけないためにも、整地のレベルは契約前に必ず業者とすり合わせてください。

㈱インシュアラ（信頼の解体レスキュー）の強み

弊社、㈱インシュアラ（信頼の解体レスキュー）は、1000件以上の実績を持つ解体のプロ集団です。特にRC造・SRC造といった難易度の高いマンション解体を得意としています。弊社の強みは、安全・迅速・低コストを両立する「現場力」にあります。

RC・SRC特化の工程設計と安全・環境対応

私たちは、RC造・SRC造の解体に特化しています。

• これにより、どの工法が最も効率的か、どこにリスクが潜んでいるかを熟知した「有資格者による自社施工」が可能です。
• 経験豊富な現場監督が、緻密な工程設計と安全管理計画を作成し、環境基準（騒音・振動・粉じん）を遵守したクリーンな現場を実現します。
• 特に近隣への配慮には自信があり、クレームゼロの現場運営を目指しています。

ワンストップ見積（調査〜届出〜解体〜整地）と透明な原価開示

弊社の見積もりは「明朗会計」がモットーです。

• アスベスト調査から各種届出、解体工事、整地まで、必要な作業をすべて含んだワンストップの見積もりをご提示します。
• 可能な限り原価に近い内訳を開示することで、お客様が「何にいくらかかっているのか」を明確に理解し、ご納得いただいた上で契約を進めています。
• 不明瞭な「一式」計上をなくし、透明性の高い取引をお約束します。

大型案件の夜間・占用・交通誘導まで一括対応

マンション解体では、道路占用許可や交通誘導員の配置、時には夜間作業が必須となるケースも少なくありません。

• 弊社は、こうした大型案件特有の複雑な行政協議や安全管理にも一括で対応可能です。
• 「自社車両多数保有」と「日本人スタッフ」による機動力と柔軟な対応力で、オーナー様の手を煩わせることなく、迅速かつ安全にプロジェクトを完遂いたします。

まずは無料現地調査・概算見積のご依頼を

RC造マンションの解体は、現場ごとに条件が全く異なるため、オーダーメイドの見積もりが必要です。まずは、ご自身の物件がいくらで解体できるのか、その概算を知ることから始めてみませんか。弊社の現地調査・概算見積はすべて無料です。

必要書類・当日のチェックポイント・提示いただきたい情報

お問い合わせの際、もしお手元に「建築時の図面（平面図・立面図など）」「登記簿謄本（延床面積がわかるもの）」があれば、より精度の高い概算が可能です。現地調査当日は、担当者が建物の内外、敷地境界、前面道路の状況などを確認させていただきます。オーナー様には、特に「解体範囲（どこまで壊すか）」と「残置物の有無」を明確にご提示いただくとスムーズです。

概算から正式見積までのステップと所要日数

弊社の「迅速対応」は、お問い合わせから始まります。

1. お問い合わせ・概算提示（図面や写真ベースでの概算。最短即日）
2. 無料現地調査の実施（担当者が訪問し、詳細をチェック。日程調整も迅速です）
3. 正式見積書の提出（現地調査から約3～5営業日でご提示）
4. ご契約・工事計画の策定（ご納得いただけましたら、着工準備に入ります）