相模原市が空き家の解体費、売却額を無料で算出できるサービスを開始

全国的に空き家の増加が問題となっている中、相模原市は空き家の発生と悪化の未然防止に力を入れている。先月には民間企業と協定を結び、市内にある空き家の解体費や土地の売却額を無料で算出できる取り組みをスタートした。

市は「家族間などで『住まいの終活』について話し合っておくことで空き家の発生を防げる。対応次第では次に生かすこともできる」とし、早期の対応を呼びかける。

市が空き家の対策に力を入れる背景には、昨年12月施行の改正空き家対策特措法がある。特定空き家の前段階となる物件を新たに「管理不全空き家」とする規定を新設。所有者が自治体の改善指導に従わず、勧告に至った場合、特定空き家と同様に固定資産税の軽減対象から外れることとなった。

昨年に空き家の法律が施工されて対策をしてくる業者が今後もどんどん増えそうですね。

特に1月1日に起きた石川県の地震もそうですが、空き家による倒壊被害も年々増加傾向にあります。

弊社でも行政と連携をして、社会問題を解決出来るように頑張っていきます。

内装解体や木造解体ならインシュアラに是非ご相談ください。

2024年もよろしくお願いいたします。

皆様あけましておめでとうございます。

今年も木造解体、内装解体、内装リフォームを中心に東京都足立区から発信を続けてまいります。

昨年同様、たくさんの方に満足して頂ける様なサービスを提供いたします。

本年も何卒よろしくお願いいたします。

木造住宅の寿命は何年?

木造住宅の構造は文字通り木で造られてます。

まずは結論をお話してしまいましょう。

一概に木造家屋といっても木の材質などで異なるので家屋ごとに違うというのが答えです。

法定耐用年数は計算用

家を建てたり、不動産を購入したりした場合、建物に関しては、毎年減価償却する必要があります。理由は、課税の公平性を担保するためです。仮に、新築した住宅と築40年以上経過した住宅の固定資産税が同じであれば、税が公平だとはいえません。

法律で建物の耐用年数を定めて減価償却することにより、税の公平性が担保できるため、法定耐用年数が定められているのです。

要するに、法定耐用年数は減価償却などの計算用であり、住宅ローン審査でも用いられる計算用の数字ということになります。住宅の寿命とは、全く関係のない数字となるのです。

物理的耐用年数は工学的判断

物理的耐用年数は、建物の構造材が物理的原因や化学的要素により劣化を伴う耐用年数であり、工学的な判断をベースに決定される年数です。

しかし、建物を建てる業者や気候、木材の種類、メンテナンス状況によって、物理的原因や化学的要素も異なるため、あくまでも建物として役割を果たす目安でしかありません。

経済的耐用年数は市場価値が反映

経済的耐用年数とは、物理的な面や機能的な面に市場価値を含めた耐用年数です。簡単にいえば、市場で売買される価値がある期間となります。住宅の市場価値には、立地・間取り・見た目・メンテナンスなどによって変わるため、経済的耐用年数は需要があれば長くなり、需要がなければ短くなります。

木造住宅をはじめとする日本の中古住宅は、欧米と比べて需要が低いため、経済的耐用年数は短くなりやすい傾向となっています。

期待耐用年数は使用できる年数

期待耐用年数とは、通常の維持管理で使用可能な範囲を表した耐用年数です。期待耐用年数が使われる背景には、需要の低い中古住宅の需要喚起のためであり、使用できる目安が分かることで、消費者の購買意欲を高めることが狙いとなります。

また、期待耐用年数が導入されるまでは、リフォームなどによる価値向上が耐用年数に反映されていませんでした。期待耐用年数により、住宅の評価が正当に近いものになります。法定耐用年数は、法律で定まっていますので、すぐにわかります。しかし、他の耐用年数を知りたい場合には、当該物件を扱っている不動産業者か、信頼できる耐用年数サービスや不動産鑑定士に依頼するとよいでしょう。

木材の寿命やどのような木材があるかを知ることで、

木造住宅の寿命が長い理由が分かるためここで解説します。

古い木造建築で思い浮かぶのは、教科書にも載っている法隆寺の五重塔や薬師寺の東塔です。どちらも1300年以上の時を経ていますが、立派に現存しています。両方とも、世界遺産に登録されている建造物ですので、相当のメンテナンスはされていますが、木造建築で1300年以上の長寿は驚異的です。

長寿の秘訣は木の寿命です。木の寿命は、伐採されて建材となってからの耐用年数と樹齢の2つがあります。五重塔・東塔は、共に樹齢1000年を超える桧が使われています。桧は、伐採されてから150から200年かけて強度を増していく性質があるのです。その後1000年近くかけて伐採時の強度に戻っていくとされています。この事を鑑みると、五重塔や東塔の木材は、伐採当時の強度に近いといえるのです。これは、千葉大学教授 小原二郎の木材の老化より学術報告されています。

現代の木造住宅であっても、世界遺産ほどの長寿とはならないまでも、100年を超えているものも珍しくありません。

建物に適した木材の種類

木材の種類は多く、それぞれに特色がありますので、適材適所で使い分けることも大切になります。木造住宅では、大きく分けて構造材と内装材がありますので、代表的なものを紹介します。

構造材に適した木材

  • 桧:水分に強く腐食しにくい。香りも良い。抗菌性も有。
  • ヒバ:湿気や水分に強く、抗菌性も高い。
  • 杉:比較的安価でよく使われる。桧、ヒバに比べると柔らかい。

内装材に適した木材

  • 桧:香りと肌触り。
  • 杉:木目が美しい。天井材などに使用。香り。
  • ケヤキ:木目が美しい。床柱、床の間などに使用。
  • ウォールナット:世界三大名木の1つ。木目が美しく深みがある。
  • オーク(楢):木目がはっきりして淡い色合い。強度、耐久性に優れている。
  • チーク:ワックスのような艶を活かして使われる。耐摩耗性にすぐれている。

アスベストについて

まずは建築でのアスベストの役割について

「一般的に、天然鉱物繊維である石綿(いしわた・せきめん)のことを指します。
過去に建築された建造物において、鉄骨に吹き付けるなどの施工方法で使われてきました。

断熱性、耐火性、絶縁性、防音性などに優れ、アルカリや酸のような化学製品にも強いです。

この様に昔は建造物においてとても重宝され有効な施工であると思われていたアスベストですが、近年大変な社会問題になりました。

それは何故か、飛散したアスベストはさまざまな健康被害をもたらします。

● 飛沫により人体に容易に吸引される
● アスベスト起因の疾患(石綿肺、肺がん、悪性中皮腫など)を発症する
● 潜伏期間が数十年に渡る

この様な健康被害が相次いで出た結果、政府はアスベスト施工を禁止としました。

1990年代まではアスベストが全面禁止になっていなかったので、もちろん解体する現場においてはアスベストが確認される事も多々あります。

住んでいた住人や解体する作業員に甚大な被害をもたらすアスベストですが、処理をする際にも細かい規定があります。

例えば、現場の安全性を確保するため下記講習を実施しているのはその一環といえるでしょう。

● アスベスト含有の建造物解体に必要な講習
● アスベスト調査に必要な講習

またアスベストを含有する建造物の解体には「石綿取扱作業従事者の特別教育」、または「石綿作業主任者の技能講習」の受講が必須です。

弊社では有資格者でアスベスト撤去作業に長けた作業員もおります。

是非ご相談ください。

全国で初めての空き家税が導入

京都市で2026年以降に全国では初めてとなる空き家税が導入されることになりました。

この決定に至った背景として京都市内では慢性的な住宅不足が続いているため、

この制度を設けることによって課税回避のための売却や賃貸を促し、
住宅の供給増につなげたい狙いがあるようです。

住宅不足の主な要因としては

「景観条例で高さ制限があり、三方が山で囲まれているので住宅地を広げられない」

という京都ならではの要因があるようですね。

最近だと中国などの富裕層が京都の土地や家屋を買い占めているという情報もありました。

ただし有識者の見解だと全国的に波及する可能性があまりないとの事で、解体業界にもあまり影響はなさそうです。

今後も業界に関連する動向を引き続き見ていきたいと思います。

解体費用の要素と節約するには

●建物の構造と延床面積
建物の構造は大きく木造、鉄骨造、RC造に分類されます。
費用の高いの順でいくと、RC造 > 鉄骨造 > 木造 となります。

建材が軽くて柔らかい木造に比べて、RC造や鉄骨造は建材や基礎が大きくてが硬くて頑丈なので解体するのに日数がかかり費用が高くなります。

また基本的に金額のベースは建物の延床面積を指標とし算出します。

坪単価と言われるものです。

坪数が大きくなるにつれて坪単価は少しづつ下がっていきます。

●建物に使われる建材と廃棄物の量
断熱材などの内装材や屋根材、外壁に使われている建材の種類によって処分費用が異なります。例えば同じ坪数の木造の建物でも築年数が浅く、断熱性能などに優れた家と築年数が経っているトタン張りの建物とでは建材の処分費が明確に差が出てきます。

●外構部分の大きさ
植栽が生い茂っていたり、大きな庭石や灯籠などがゴロゴロとあったり、家を囲む立派な擁壁や門柱や駐車場など、撤去すると危険な箇所でしたら残す方向も考えられるのですが、撤去範囲となると状況によっては外構部分の方が建物の解体費用より金額が大きくなることも十分に起こり得ます。

●立地条件
解体する建物がどのような場所にあるかによっても、解体費用が異なります。
★解体する建物が周囲の建物と近接する場合
通常よりも手間が増える可能性や、切り離し解体の可能性、それに伴う補修費用など、重機を使えない場合は手作業による解体となり、費用が高くなります。


★全面道路が狭かったり、交通量の多い道路に面している場合
通行する歩行者や車への安全の確保や交通誘導員を複数人常駐させる必要、道路占用許可を取る必要、などの敷地内の工事をするための敷地外の安全面でのケアする箇所が多ければ多いほど、費用は高くなります。

【解体費用の節約ポイント】

●残置物はなるべく処分しておく
家電製品や布団や衣類などの残置物は可能な限り処分したうえで解体工事を依頼することを推奨します。残置物が残っている状態では、処分にかかる費用が高くなってしまう場合があります。

お客様が処分すると一般廃棄物扱いになるのですが、弊社のような業者が処分するとなると産業廃棄物扱いになり、処分費用が高くなります。

ただ、あまり大きな荷物を運んで怪我をしてしまうこともあるのでご無理はしないようにしてください。

●補助金を活用する
地域によっては解体工事の際に補助金がおりる可能性があります

解体する建物が様々な条件に該当することで建物を解体する際に補助金を活用することも可能なケースがあります。解体工事にかかる費用の一部を補助金でまかなうと、数十万円分の節約となることもあります。弊社は補助金についての専門のスタッフもおりますので一度事務所へお電話してみてください。

●しっかりとした解体業者を選ぶ
建物の解体費用は業者によって異なるため、信頼できる業者を選ぶことが大切です。本当に必要なものは必要、不要なものは不要と親身になって、寄り添ってくれるような業者を選びましょう。

また、ホームページのブログや施工実績に目を通すことである程度わかりますし、信頼できる解体業者を見つけられる可能性があります。

やはり一度、担当者と会って話してみることが1番の近道だと思います。また、お見積り段階の立会いでも喜んで伺いますのでぜひお話し聞かせてください。

解体費用の内訳

住宅の建て替えや土地の売買を検討する中で、解体工事にかかる費用が大体どのくらいなのか気になるところだと思います。

インターネットで検索すると住宅の構造によって解体費用の相場はある程度見えてきますが、実際は建物の周囲の環境やあらゆる状況によって金額が大きく異なるのが解体工事の費用です。

同じ築年数で同じ構造であったとしても、建物の面積や立地条件などによって解体費用は大きく変化します。

【一般的な解体費用の内訳】

①足場養生費用
足場養生費用とは、建物の周辺を足場で囲い、養生シートで覆う費用です。近隣の住宅に対して、騒音や砂埃による迷惑を最小限に抑えるために足場養生が必要となります。

②解体工事費用
解体工事費用には、建物を解体する以外に、外構部分のブロック塀や擁壁、植栽、庭石、土間コンクリートなどを解体する費用が含まれることが一般的です。また、重機の費用や、重機を扱う職人、手作業するの職人の人件費などもかかります。弊社では建物部分以外の解体費用は、見積書内で「付帯工事」として解体工事費用と区別して記載しています。

③産業廃棄物運搬処分費用
解体作業を行った際は様々な廃棄物が発生します。解体時の廃棄物を分別し、専門の許可証とマニフェストを持って登録したトラックで処分場まで運び、処分場で処分するための費用が産業廃棄物運搬処理費用です。解体時に出た廃棄物を分別する手間が増えると、より多くのリサイクル費用がかかります。分別方法について定めたリサイクル法は年々厳しくなっており、しっかり処分をしていれば費用がどうしてもかかってきてしまいます。
あまりにも金額が安い業者だとこの部分で違反している可能性があるので十分注意が必要です。

④アスベスト事前調査費用・アスベスト撤去費用
アスベスト(石綿)とは、昔の住宅の建材として使用されていた物質です。人体に対して有毒であることが判明し、現在は法律によって使用が禁止されています。古い住宅にはアスベストが残っている可能性があるため、解体工事を行う前に調査が必要です。アスベストは飛散性によってレベルが制定されています。2022年の4月から官公庁への事前報告が義務化となりました。費用がかかることですが事前調査を拒否してしまうと解体工事自体が行えないため事前の調査にご協力ください。また、アスベストが使われていた場合、レベルにもよりますが専門の除去業者に入ってもらい撤去処分を行うための費用が別途かかります。

⑤整地費用
整地とは、住宅を解体したあとに土地を平らな状態に整えることを表します。弊社では一般的な整地作業ですと②解体工事費用に含んでおりますので別で費用を頂くことはありませんが、区画分けや残土処分など造成レベルの特殊な整地を希望される際は別途で費用が必要になります。

⑥諸経費
諸費用とは、解体工事の事務的な準備から施工ににあたって発生する細かな費用のことです。現場を管理する費用、官公庁で手続きをする際に必要な費用、トラックの道路使用費用、近隣への挨拶にかかる人件費などが含まれます。

生かしどりとは

解体工事において、材料を再利用するため傷をつけずに取り外すことを「生かし取り」といいます。柱や梁といった古材や木製建具、設備関係の機器などで行われる例が多いようです。

再利用を見込んで壊さないよう綺麗に取り外す必要があるため、高い技術力と入念な事前準備が必要となります。また、現在ではなかなか手に入らない貴重な部材などはアンティーク材料として重宝されることもあります。

再利用はエコロジーの観点からも意義のある行為とされ、生かし取りで有効利用をすることは近年特に見直されてきています。

弊社では解体の無料相談を受け付けておりますので、解体をお考えの方は株式会社インシュアラにぜひお問い合わせください。

解体工事なら株式会社インシュアラへ

Tel:03-5837-4868

残置物とは

【残置物】とは不動産や解体の業界用語ですが、一般的には文字通り「前の居住者や所有者が残していった物」という説明になります。

ファミリー向けの賃貸などではエアコンが前居住者が所有しており、残置されていたというのは結構あるようです。

そうすると何が問題かというと、契約書にもよりますが

あくまでも残置物の修理については、借りてる側に修理義務が発生します。しかし、何の説明もない、契約書にも単に付帯設備として書かれているだけなら、貸主側に修理の負担義務があります。

つまり残置の場合、自分で修理費用を負担する必要があるという事ですね。

このようなトラブルにならない為にも、ぜひ契約書などは事前に目を通しておきましょう。

さて解体業界においての残置ですが、こちらは「解体する家に住んでいた住人が残したゴミ」と認識すれば問題ありません。

家具や家電なども解体業者が処理をすると一般廃棄物とならない為費用も高額になってしまいます。

出来るだけ解体を依頼する際は全て処分しておくことが大事になります。

空き家の解体費用の相場

空き家の解体費用は地域や条件によって異なりますが、100~300万円程度の費用がかかります。 たとえば木造建築の場合は1坪4~5万円程度、鉄骨造の場合は1坪6~7万円程度、RC造の場合は1坪6~8万円程度が目安となっています。

もちろん、立地や築年数、隣の家との距離などによって費用は変わります。
また、家屋内に家具などが残っている場合、それらも含めて解体を依頼すると費用が高くなる点に注意が必要です。
少しでも安く抑えたいのであれば、家屋内のものは自分で撤去し、庭の木なども可能な限り処分しておくとよいでしょう。

ちなみに、2階建てと平屋だと、平屋のほうがコンクリート施工の基礎部分が大きいため、解体費用は高額になるのが一般的です。