京都市で2026年以降に全国では初めてとなる空き家税が導入されることになりました。
この決定に至った背景として京都市内では慢性的な住宅不足が続いているため、
この制度を設けることによって課税回避のための売却や賃貸を促し、
住宅の供給増につなげたい狙いがあるようです。
住宅不足の主な要因としては
「景観条例で高さ制限があり、三方が山で囲まれているので住宅地を広げられない」
という京都ならではの要因があるようですね。
最近だと中国などの富裕層が京都の土地や家屋を買い占めているという情報もありました。
ただし有識者の見解だと全国的に波及する可能性があまりないとの事で、解体業界にもあまり影響はなさそうです。
今後も業界に関連する動向を引き続き見ていきたいと思います。
●建物の構造と延床面積
建物の構造は大きく木造、鉄骨造、RC造に分類されます。
費用の高いの順でいくと、RC造 > 鉄骨造 > 木造 となります。
建材が軽くて柔らかい木造に比べて、RC造や鉄骨造は建材や基礎が大きくてが硬くて頑丈なので解体するのに日数がかかり費用が高くなります。
また基本的に金額のベースは建物の延床面積を指標とし算出します。
坪単価と言われるものです。
坪数が大きくなるにつれて坪単価は少しづつ下がっていきます。
●建物に使われる建材と廃棄物の量
断熱材などの内装材や屋根材、外壁に使われている建材の種類によって処分費用が異なります。例えば同じ坪数の木造の建物でも築年数が浅く、断熱性能などに優れた家と築年数が経っているトタン張りの建物とでは建材の処分費が明確に差が出てきます。
●外構部分の大きさ
植栽が生い茂っていたり、大きな庭石や灯籠などがゴロゴロとあったり、家を囲む立派な擁壁や門柱や駐車場など、撤去すると危険な箇所でしたら残す方向も考えられるのですが、撤去範囲となると状況によっては外構部分の方が建物の解体費用より金額が大きくなることも十分に起こり得ます。
●立地条件
解体する建物がどのような場所にあるかによっても、解体費用が異なります。
★解体する建物が周囲の建物と近接する場合
通常よりも手間が増える可能性や、切り離し解体の可能性、それに伴う補修費用など、重機を使えない場合は手作業による解体となり、費用が高くなります。
★全面道路が狭かったり、交通量の多い道路に面している場合
通行する歩行者や車への安全の確保や交通誘導員を複数人常駐させる必要、道路占用許可を取る必要、などの敷地内の工事をするための敷地外の安全面でのケアする箇所が多ければ多いほど、費用は高くなります。
●残置物はなるべく処分しておく
家電製品や布団や衣類などの残置物は可能な限り処分したうえで解体工事を依頼することを推奨します。残置物が残っている状態では、処分にかかる費用が高くなってしまう場合があります。
お客様が処分すると一般廃棄物扱いになるのですが、弊社のような業者が処分するとなると産業廃棄物扱いになり、処分費用が高くなります。
ただ、あまり大きな荷物を運んで怪我をしてしまうこともあるのでご無理はしないようにしてください。
●補助金を活用する
地域によっては解体工事の際に補助金がおりる可能性があります。
解体する建物が様々な条件に該当することで建物を解体する際に補助金を活用することも可能なケースがあります。解体工事にかかる費用の一部を補助金でまかなうと、数十万円分の節約となることもあります。弊社は補助金についての専門のスタッフもおりますので一度事務所へお電話してみてください。
●しっかりとした解体業者を選ぶ
建物の解体費用は業者によって異なるため、信頼できる業者を選ぶことが大切です。本当に必要なものは必要、不要なものは不要と親身になって、寄り添ってくれるような業者を選びましょう。
また、ホームページのブログや施工実績に目を通すことである程度わかりますし、信頼できる解体業者を見つけられる可能性があります。
やはり一度、担当者と会って話してみることが1番の近道だと思います。また、お見積り段階の立会いでも喜んで伺いますのでぜひお話し聞かせてください。
住宅の建て替えや土地の売買を検討する中で、解体工事にかかる費用が大体どのくらいなのか気になるところだと思います。
インターネットで検索すると住宅の構造によって解体費用の相場はある程度見えてきますが、実際は建物の周囲の環境やあらゆる状況によって金額が大きく異なるのが解体工事の費用です。
同じ築年数で同じ構造であったとしても、建物の面積や立地条件などによって解体費用は大きく変化します。
①足場養生費用
足場養生費用とは、建物の周辺を足場で囲い、養生シートで覆う費用です。近隣の住宅に対して、騒音や砂埃による迷惑を最小限に抑えるために足場養生が必要となります。
②解体工事費用
解体工事費用には、建物を解体する以外に、外構部分のブロック塀や擁壁、植栽、庭石、土間コンクリートなどを解体する費用が含まれることが一般的です。また、重機の費用や、重機を扱う職人、手作業するの職人の人件費などもかかります。弊社では建物部分以外の解体費用は、見積書内で「付帯工事」として解体工事費用と区別して記載しています。
③産業廃棄物運搬処分費用
解体作業を行った際は様々な廃棄物が発生します。解体時の廃棄物を分別し、専門の許可証とマニフェストを持って登録したトラックで処分場まで運び、処分場で処分するための費用が産業廃棄物運搬処理費用です。解体時に出た廃棄物を分別する手間が増えると、より多くのリサイクル費用がかかります。分別方法について定めたリサイクル法は年々厳しくなっており、しっかり処分をしていれば費用がどうしてもかかってきてしまいます。
あまりにも金額が安い業者だとこの部分で違反している可能性があるので十分注意が必要です。
④アスベスト事前調査費用・アスベスト撤去費用
アスベスト(石綿)とは、昔の住宅の建材として使用されていた物質です。人体に対して有毒であることが判明し、現在は法律によって使用が禁止されています。古い住宅にはアスベストが残っている可能性があるため、解体工事を行う前に調査が必要です。アスベストは飛散性によってレベルが制定されています。2022年の4月から官公庁への事前報告が義務化となりました。費用がかかることですが事前調査を拒否してしまうと解体工事自体が行えないため事前の調査にご協力ください。また、アスベストが使われていた場合、レベルにもよりますが専門の除去業者に入ってもらい撤去処分を行うための費用が別途かかります。
⑤整地費用
整地とは、住宅を解体したあとに土地を平らな状態に整えることを表します。弊社では一般的な整地作業ですと②解体工事費用に含んでおりますので別で費用を頂くことはありませんが、区画分けや残土処分など造成レベルの特殊な整地を希望される際は別途で費用が必要になります。
⑥諸経費
諸費用とは、解体工事の事務的な準備から施工ににあたって発生する細かな費用のことです。現場を管理する費用、官公庁で手続きをする際に必要な費用、トラックの道路使用費用、近隣への挨拶にかかる人件費などが含まれます。
解体工事において、材料を再利用するため傷をつけずに取り外すことを「生かし取り」といいます。柱や梁といった古材や木製建具、設備関係の機器などで行われる例が多いようです。
再利用を見込んで壊さないよう綺麗に取り外す必要があるため、高い技術力と入念な事前準備が必要となります。また、現在ではなかなか手に入らない貴重な部材などはアンティーク材料として重宝されることもあります。
再利用はエコロジーの観点からも意義のある行為とされ、生かし取りで有効利用をすることは近年特に見直されてきています。
弊社では解体の無料相談を受け付けておりますので、解体をお考えの方は株式会社インシュアラにぜひお問い合わせください。
解体工事なら株式会社インシュアラへ
Tel：03-5837-4868
【残置物】とは不動産や解体の業界用語ですが、一般的には文字通り「前の居住者や所有者が残していった物」という説明になります。
ファミリー向けの賃貸などではエアコンが前居住者が所有しており、残置されていたというのは結構あるようです。
そうすると何が問題かというと、契約書にもよりますが
あくまでも残置物の修理については、借りてる側に修理義務が発生します。しかし、何の説明もない、契約書にも単に付帯設備として書かれているだけなら、貸主側に修理の負担義務があります。
つまり残置の場合、自分で修理費用を負担する必要があるという事ですね。
このようなトラブルにならない為にも、ぜひ契約書などは事前に目を通しておきましょう。
さて解体業界においての残置ですが、こちらは「解体する家に住んでいた住人が残したゴミ」と認識すれば問題ありません。
家具や家電なども解体業者が処理をすると一般廃棄物とならない為費用も高額になってしまいます。
出来るだけ解体を依頼する際は全て処分しておくことが大事になります。
